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邓州市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法(意见征集) 
市政府办公室  2021-04-01【打印该页】 浏览次数:

为了进一步促进邓州市土地资源的优化配置和节约集约利用,加快工业化和城镇化进程,盘活利用存量土地资源,推进城镇低效用地开发,建立城乡统一的建设用地二级市场,推动我市经济高质量发展,依据《土地管理法》《城市房地产管理法》《城乡规划法》和《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)等法律法规规定,结合本市实际,特制定《邓州市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法》,现面向社会公开征集意见。

征集时间:2021年4月1日-2021年5月1日

电  话:0377-62100726

电子邮箱:dzyangxiong@163.com

征集地址:邓州市自然资源和规划局

附件:邓州市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法

                                                                                                                   邓州市自然资源和规划局

                                                                                                                            2021年4月1日

邓州市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法

为认真贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号),进一步促进邓州市土地资源的优化配置和节约集约利用,加快工业化和城镇化进程,盘活利用存量土地资源,推进城镇低效用地开发,建立城乡统一的建设用地二级市场,推动我市经济高质量发展,制定本办法。

一、总体要求

(一)指导思想。

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,紧紧围绕邓州市委“一抓三突破”总体部署,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,坚持问题导向,以建立城乡统一的建设用地市场为方向,以促进土地要素流通顺畅为重点,以提高存量土地资源配置效率为目的,以不动产统一登记为基础,与国土空间规划及相关产业规划相衔接,着力完善规范土地二级市场,健全服务和监管体系,提高节约集约用地水平,为推动邓州经济高质量发展提供用地保障。

(二)工作目标。

2021年6月底前完成邓州市土地二级市场交易平台搭建、交易规则制定等工作,初步建立起产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场;到2021年底前基本形成一、二级市场协调发展、规范有序,资源利用集约高效的现代土地市场体系。 

(三)适用范围。

建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象主要是国有建设用地使用权,重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的,应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规和国家、省有关政策规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押,参照本办法执行。

二、完善转让规则

将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让,包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让的,按照房地产转让相关法律法规规定,办理房地产转让相关手续。

国家机关、事业单位、国有或国有控股企业将其国有建设用地使用权进行有偿转让、无偿划转、置换、出资入股、法人或其他组织合并或分立等形式导致建设用地使用权转移的视为涉地资产处置。

建设用地使用权转让,须符合产权明晰、权属清楚、来源合法等前置条件,并取得不动产权(土地使用权)证书。

(一)以划拨方式取得的建设用地使用权转让。

以划拨方式取得的建设用地使用权转让,需经市政府依法批准。

对于转让后土地用途符合《划拨用地目录》的,转让方提出转让申请,经市自然资源和规划局审核通过后拟定处置方案报市政府审批,市政府批准处置方案后,转让方须在当地土地交易市场通过公开方式确定受让方,可不补缴土地出让价款,按转移登记办理。对于无受让方受接的宗地,可由市政府按照不高于划拨权益价格的标准对原转让方补偿后纳入土地储备。

转让后土地用途不符合《划拨用地目录》的,按照《协议出让国有土地使用权规范》(国土资发〔2006〕114号)《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发〔2018〕4号 )的规定程序和土地出让价款补缴的确定方法,在符合国土空间规划以及相关法律法规的前提下,由转让方提出转让申请,经市自然资源和规划局审核通过后拟定《转让出让方案》报市政府审批,市政府批准方案后,转让方须在当地土地交易市场通过公开方式确定受让方,后市自然资源和规划局与受让方签订出让合同,由受让方足额缴纳土地出让金并依法办理不动产转移登记。

(二)以出让方式取得的建设用地使用权转让。

在符合法律法规规定和出让合同约定,且不损害公共利益和相关权利人合法权益的前提下,应充分保障交易自由,依法办理转让手续和不动产登记。原出让合同对转让条件另有约定的,从其约定。土地出让时签订“标准地”履约监管协议的,应达到出让合同和履约监管协议约定的固定资产投资强度和建筑容积率等条件,由监管协议执行单位就是否存在限制转让情形出具书面意见。

(三)以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让。

参照以出让方式取得的建设用地使用权转让的有关规定执行。转让后,权利性质可保留为“作价出资或入股”方式,也可以根据权利人申请,依法变更为“出让”方式。

(四)以授权经营方式取得的建设用地使用权转让。

在使用年期内可依法在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让,但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时,应经依法批准并补缴土地出让价款。

(五)建设用地使用权分割、合并转让。

土地分割、合并转让应遵循节约集约利用和高质量发展原则。土地分割、合并应符合规划要求,权属和产权关系清晰,分割、合并后的地块应具备独立分宗条件,符合《出让合同》和规划条件。满足规划、消防、用水、用电、用气和采暖等要求,分割后应保障双方的正常通行等其他权利,分割后的地块应具备独立分宗条件,不影响生产、经营和使用功能。拟分割、合并宗地已预售或存在多个权利主体的,应取得相关权利人同意。已建成部分的容积率、建筑密度等指标达到原地块规划指标上限或政府规划重新调整的,在未完善相关用地手续情况下不得分割转让。涉及容积率调整的,应当重新核定出让金价款,补缴出让金。涉及公共配套设施建设和使用的,转让双方应在合同中明确有关权利义务。合并后的地块应具备独立成宗条件,合并所涉及宗地应当为界线相邻地块,且土地权属性质、使用权类型和土地用途一致,多宗地合并涉及剩余出让年限不一致的,应当补缴一定年限土地出让金后按较长年限登记。用地批准文件、土地出让合同和“标准地”履约监管协议等文书规定不得分割转让的,从其约定。工业用地的分割转让政策按照《河南省人民政府关于推进产业集聚区用地提质增效促进县域经济高质量发展的意见》(豫政【2020】32号)文件执行。

(六)未达到法定、约定转让条件的特殊类型转让。

以出让方式取得的建设用地使用权转让,属于房屋建设工程已投资额未达到总投资额25%、工业用地未达到工业规模的,可按照“先投入后转让”原则,经市自然资源和规划局审核同意,受让人可办理转让预告登记。不动产预告登记证明可作为办理建设项目开发建设等相关审批手续的依据,待达到法定转让要求时,再依法办理不动产转移登记。

(七)实施差别化的税收政策。

税务部门要结合我市实际,完善促进盘活存量建设用地的税费制度,采取有效措施降低制度性交易成本,适度增加保有成本,在法律法规授权范内探索城镇地使用税差别化政策,按规定落实好减税降费政策。

三、规范出租政策。

建设用地使用权可以整宗出租,也可以部分出租。建设用地使用权出租时,其地上建筑物、附着物同时出租。共有建设用地使用权出租的,应取得其他共有人同意。建设用地使用权抵押设立后出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。建设用地使用权订立抵押合同前已出租的,原租货关系不受抵押权的影响。

(一)划拔建设用地使用权出租管理。

以划拨方式取得的建设用地使用权出租的,应按照有关规定上缴租金中所含土地收益,并纳入土地出让收入管理。宗地长期出租,或部分用于出租且可分割的,应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。出租人依法申报并及时缴纳相关收益的,不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

(二)以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。

以出让、租货、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的,应当签订建设用地使用权出租合同(转租合同),不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定,出租年限应小于原有偿使用合同约定的剩余年期。

四、优化抵押机制

(一)明确不同权能建设用地使用权抵押的条件。

1、以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权,划拨土地抵押时,市自然资源和规划局依法办理抵押登记手续,即视同批准,不必再另行办理抵押审批手续。划拨土地抵押价值应根据第三方土地评估机构评估确定的划拨建设用地使用权权益价格设定,划拨土地抵押权实现时,应当优先缴纳土地使用权出让收入后,抵押权人方可优先受偿。

2、以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。

3、以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押,抵押期限不得超过租赁期限。

4、以授权经营方式取得的建设用地使用权,经原用地批准机关依法批准后可以设定抵押权。

(二)扩大抵押范围。

按照债权平等、适度放宽的原则,中国境内的自然人和企业法人均可作为抵押权人,申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物、其他附着物一并抵押。涉及企业、个人之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。土地使用权连同地上建筑物、其他附着物抵押同时设定多个抵押权人时,应明确載明抵押权顺位。

(三)保障抵押权能。

允许营利性的养老、教育、文化、体育以及医疗卫生等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资,所获融资专项用于原抵押人自身发展,不得挪作他用,不得为第三方提供担保。在办理抵押时,由民政、卫生、教育等主管部门出具抵押意见,并由抵押权人和抵押人共同承诺抵押权实现后,处置土地接收方在未妥善处置养老、医疗、教育问题前,不能改变土地用途,确保原经营活动持续稳定,确保抵押权实现时利益相关人权益不受损。

(四)合理确定建设用地使用权抵押期限。

已竣工的建设用地使用权连同其地上建筑物、附着物一并抵押的,抵押期限由抵押双方协商确定。以出让方式取得且尚未开工建设的土地使用权抵押的,抵押到期后未按出让合同的约定进行开发建设或被认定为闲置土地的,不得再次抵押。

五、建立交易平台、规范市场秩序

(一)建立交易平台。

依托邓州市土地二级市场交易平台,提供交易场所,建立邓州市土地二级市场网上交易系统,办理交易事务,提供土地二级市场信息发布、交易、成交确认、合同签订等一站式服务。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息;可自行协商交易,也可委托土地二级市场交易平台公开交易,其中涉及以划拨、协议出让等建设用地使用权转让、出租的应纳入邓州市土地二级市场交易平台公开交易。要按照全国统一的出租合同文本,提供交易鉴证服务,保障权利人的合法权益。要加强统计分析,定期发布出租市场动态信息和指南。市土地二级市场管理机构可以专门设立资金监管、托管账户,为委托交易、网上交易提供保障,确保交易资金安全。市级平台要做好与省、国家平台的衔接,实现数据互联互通,同时结合自然资源“一张图”建设,推动数据共享。

(二)规范交易流程。

全面梳理土地转让、出租、抵押涉及的业务环节,建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程,从交易申请、受理、审核、信息发布、事项办理、税费缴纳、登记归档等方面制定全要素、全方位、全流程的交易程序,编制建设用地使用权转让、出租和抵押操作指南,采取多种形式向社会公示。建设用地转让、出租、抵押业务涉及的前期受理、审查、审批为土地二级市场管理职能,后期的登记、缮证为不动产登记职责,土地交易管理部门和不动产登记机构要并联办公。土地交易管理部门要对建设用地使用权交易中出让合同或划拨决定书的履约情况以及交易的合法合规性等进行审核,对违反有关法律法规或未达到交易条件、不符合出让合同或划拨决定书约定、违反交易规则的,不予办理相关手续。

   交易双方应依法申报交易价格,申报价格比标定地价低20%以上的,市政府可行使优先购买权。申报价格高于标定地价20%的,政府可根据房地产市场调控要求,依法依规实施交易预警。

(三)加强信息互通共享。

加强涉地司法处置工作衔接。建立涉地司法处置执行联动机制,涉及建设用地使用权司法处置的案件,邓州市人民法院在处置决定作出前应向市自然资源和规划局了解涉案建设用地使用权情况,防止因信息不对称造成土地处置后,难以转移登记或无法开发利用等纠纷。鼓励邓州市人民法院处量土地进入邓州市土地二级市场平台交易。

加强涉地资产处量工作接。政府有关部门、事业单位进行国有资产处置时,涉划拨建设用地使用权转移的,在公开交易前应征求自然资源、财政、国资主管部门意见,并将宗地有关情况如实告知当事人。国有企业的涉地资产处置按照国家有关规定执行。鼓励国有企业或公有经济成分占主导地位的企业以及行政事业单位名下的建设用地使用权通过土地二级市场交易平台公开进行转让。

自然资源、住房城乡建设、税务、市场监管等主管部门应加强对涉地股权转让的联合监管。加强建设用地使用权与房地产交易管理的衔接,建设用地使用权转让、出租、抵押涉及房地产转让、出租、抵押的,住房城乡建设主管部门与自然资源主管部门应当加强信息共享。

六、健全服务体系、加强市场监测监管

(一)提升服务效能。

落实省政府提出的“马上办、网上办、就近办、一次办”要求,持续推进“互联网+政务服务”,邓州市土地交易机构要在市政务中心入驻窗口,大力发展“互联网+政务服务”,推进“一窗受理、一网通办、一站办结”,实现土地交易监管与不动产登记的有序衔接,实行“交易+登记”一体化服务。精简证明料,严格落实限时办结制、服承诺制,为交易各方提供高效便捷的服务。土地市场交易相关的村料或信息能够直接通过共享获得的,不得要求当事人重复提交。发挥土地交易管理机构或平台的专业优势,提供法律、政策咨询服务,协调矛盾,化解纠纷,营造良好的交易环境。

(二)培育和规范中介组织。

培育和规范中介组织,发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用,建立土地二级市场中介机构库,为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。制定土地二级市场中介机构服务规则等相关制度,建立失信惩戒和退出机制。

(三)完善市场调控。

要坚持问题导向,以建设用地转让促进存量建设用地和闲置土地盘活为方向,统筹推进城镇低效用地再开发,促进土地节约集约利用。强化土地一、二市场联动和整体调控,着力消化批而未供和闲置土地,不断提高供地率。充分发挥土地二级市场盘活存量土地、提高土地利用效率、平衡供需矛盾的作用,加强土地投放总量、结构、时序等的衔接,适时放宽或收紧一级市场,通过采取政策引导、税费调节、金融和优化服务等措施,加强对土地市场的整体调控,维护市场平稳运行。

(四)加强监测监管与信用管理。

建立健全土地二级市场动态监测监管制度,全面掌握土地转让、出租、抵押的数量、结构、价款、时序等信息,综合分析研判市场形势,定期发布市场动态信息。严格落实公示地价体系,定期更新和发布基准地价或标定地价;完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制,防止交易价格异常波动。土地转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定。研究建立房价地价联动机制,金融监管等部门应加强土地转让涉及房地产开发的相关资金监管,运用财税、金融等手段,加强对土地市场的整体调控。制定土地市场信用评价规则和约束措施,将相关市场主体及中介服务从业人员信用记录纳入省公共信用信息平台,强化信用监管。

七、强化管理,防止国有土地收益流失。

(一)市区范围内个人独院(独立)住宅交易涉及划拨土地使用权转让的,市政府决定不再逐一审批,不再办理土地使用权出让手续,转让方按标准缴纳土地收益金后,统一以划拨方式办理变更登记;土地收益金标准按邓州市住宅用地级别对应基准地价的4%征收。申请人双方持原国有土地使用证、转让协议等资料向邓州市自然资源和规划局土地交易所申请转让审批,转让方缴纳土地收益金后,由市不动产登记中心为受让方办理划拨土地使用权变更登记。

(二)对已购公有住房、经济适用房上市交易补交土地出让金或相当于土地出让金价款的征收办法,土地出让金缴纳标准按照《河南省财政厅河南省国土资源厅关于已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金缴纳标准问题的通知》(豫财综〔2004〕24号)执行。邓州市自然资源和规划局土地交易所办理土地转让、出让审批手续要严格按照《河南省国土资源厅关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地出让问题的通知》(豫国土资发〔2004〕49号)有关规定执行。

八、保障措施

(一)加强组织领导。

全市上下要充分认识完善土地二级市场的重要性,市政府作为土地二级市场建设的责任主体,将进一步加强组织领导,统筹部署土地二级市场建设工作,市自然资源和规划局要会同财政、住房保障和房产管理、城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等有关部门,建立推进土地二级市场工作部门间联席会议制度,形成工作合力,明确分工,细化落实部门职责,做好场所、人员和经费保障,确保各项工作举措和要求落实到位,形成“政府负责、部门协同、公众参与、市场运作、公开交易“的工作合力和运行体系,有序推进土地二级市场培育和发展。

(二)加强宣传引导。

市自然资源和规划局要加大对土地二级市场相关政策的宣传力度,强化政策解读,扩大土地二级市场影响力、吸引力,调动市场主体参与积极性。合理引导市场预期,及时回应公众关切,营造良好的土地市场舆论氛围,提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地的意识,切实提高资源配置和利用效率。

(三)进一步完善配套措施。

市自然资源和规划局要按照国务院和省、市政府有关要求,加强政策研究,出台交易规则,制定完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易办法和配套制度,创造更加开放、便利、透明的交易环境,确保土地二级市场规范有序发展。


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