邓政〔2013〕50号

邓州市人民政府

关于印发邓州市城市规划区以内建成区以外

集体土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）的

通      知

各乡镇人民政府、街区办事处，市政府各部门：

《邓州市城市规划区以内建成区以外集体土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）》已经市政府常务会议研究同意，现予以印发，请结合实际认真贯彻执行。

2013年12月10日

邓州市城市规划区以内建成区以外集体土地上房屋征收与补偿

实施办法（试行）

根据邓州市城市总体规划和市委、市政府“加快城乡一体化”发展进程的要求，为维护被征地农民合法权益，按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《河南省实施<土地管理法>办法》、《河南省人民政府关于调整河南省征地区片综合地价的通知》（豫政〔2013〕11号）、《邓州市人民政府关于印发中心城区房屋征收货币补偿及附属设施补偿标准规定的通知》（邓政〔2013〕49号）等规定，结合我市实际，制定本办法。

一、适用范围

邓州市城市规划区以内，建成区以外区域是指平安大道以东、南二环以南、铁路以西、湍河以北所覆盖范围。在我市城市规划区以内、建成区以外的区域，凡需要拆除房屋及附属物和其它地面附着物，且需要对被征收人进行安置、补偿、区片性开发建设的，参照本办法执行。

二、征迁原则

依法征迁，和谐征迁，有序征迁，合理安置，阳光操作，公开透明，公平公正。

三、权属认定

（一）属于征收范围内并持有“集体土地使用证”或合法使用权证的，均对被征收人安置、补偿。同一被征收人有两处或两处以上合法（依法取得“集体土地使用证”）宅基地上的住房同时被拆除的，安置、补偿时合并计算面积。

（二）被拆除房屋及其附属物的权属、面积和使用性质的认定，以征迁房屋的所有权证为准。没有所有权证的，要尊重事实，经本人提出申请，由所在组、村（社区）、乡镇（街道）、市（国土部门会同有关单位）四级认定后，给予补偿。

（三）违章建筑、超过批准期限的临时建筑，不予安置、补偿；未超过批准期限的临时建筑，不予安置，应按照该临时建筑建造时的成本价结合剩余期限给予补偿。

（四）“集体土地使用证”以外或非法占用土地的，其建筑物、构筑物拆除时不予安置补偿。已全部倒塌的建筑物，不予安置补偿；部分倒塌的建筑物倒塌部分不予补偿；能正常使用部分，按实际使用面积给予安置补偿。

（五）拆除村（居）民个人的非住宅房屋（办公、生产经营性用房等）实行货币补偿，不予安置。

（六）拆除有抵押权的房屋，依照《中华人民共和国担保法》等相关规定执行。

（七）对于非法占地、违法建设的房屋，按非法建筑认定，一律不予补偿。

四、征迁补偿

（一）补偿方式

补偿方式可由被征收人选择货币补偿或产权调换方式。

（二）补偿标准

1．土地补偿标准。

（1）根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，征用土地按照被征用土地的原用途给予补偿。

（2）宅基地补偿标准，根据不同区位按照户均宅基地面积不超过两分的标准，每平方米给予260—500元的标准进行补偿（依据土地评估部门评估结果）；超出两分标准以外的宅基地，按（豫政〔2013〕11号）文件规定土地区片价标准予以补偿。

（3）村组（社区）负责收回原“集体土地使用证”，并由市国土部门予以注销。

2．地上附着物及青苗补偿标准。

（1）合法宅基地上住宅房屋拆除补偿标准。

①集体土地征收时房屋征迁补偿，按照市政府有关规定执行。村民住房一、二层按邓政〔2013〕49号文件规定标准进行补偿，三层以上（含三层）按当期房屋建设成本价进行补偿。

②被征收人选择产权调换的，可采取以下两种方式之一进行调换：一是被拆除房屋的补偿金额和住宅安置用房（以下简称“安置房”）的价格均按房地产市场评估价格计算，二者结算产权调换后互找差价部分；二是根据被拆除房屋的结构、区位，房屋有证建筑面积，按照每平方米590—820元，并结合成新率给予补偿，与安置房价结算产权调换后互找差价部分。

③被征收人选择产权调换的，被征收房屋按补偿标准给予补偿外，安置房面积小于安置标准的，差额部分按每平方米乘以市场价与安置房价的差额予以补偿。

④被征收人选择货币补偿的，被拆除房屋按补偿标准给予补偿外，符合安置条件的，再按人均55平方米安置标准乘以每平方米市场价与安置房价的差额予以补偿。

（2）青苗补偿费标准，按照在田作物一季产量、产值计算，给予补偿。

（3）拆除集体土地上非住宅房屋及其它附属物，按照邓政〔2013〕49号规定进行补偿。

（4）合法宅基地上被拆除居住房屋以外的其它附属设施（如：简易房（棚）、独立的大门、厕所、围墙、树等），按照邓政〔2013〕49号规定给予补偿。

五、安置办法

（一）安置形式

1．选择产权调换的，原则上采取建设单元式多层或高层住宅安置小区的办法集中安置。

2．选择货币补偿的村（居）民，不进行安置；

（二）安置地的确定

安置地点由辖区乡镇（街道）按照土地和城建规划就近安置或异地安置。

（三）安置房面积

安置房户型按大中小结合、便民舒适的原则进行设计，面积暂定为80—140平方米，具体面积以规划审批图纸为准。

（四）安置原则

采取建设单元式多层或高层住宅集中安置，按照户均安置两套住房（人均55平方米），商业用房安置面积人均不大于10平方米的标准进行安置补偿。其中，人均10平方米的商业用房，采取股份制形式由集体经济组织实行集体管理与经营，每年按股份实行分红，用于解决被安置人生活出路问题。

另外，在人均安置房建筑面积总量不变的前提下，允许被征迁村（居）民以激励的方式按成本价增购不大于20平方米安置房。安置房面积、商业用房面积及增购房面积总和不大于85平方米，超出部分按市场价结算。

（五）安置房价格

根据被拆除房屋的安置原则及安置房的不同区位，安置房面积在安置标准以内的原则上每平方米价格不低于多层房屋建设成本价的78% ，高层房屋建设成本价的42.5%（此价格不含土地价格）结合楼层价格增减率计价付款。

（六）楼层价格增减率

1．多层带地下车库的安置房：一层增8%，二层增8%，三层增12%，四层增10%，五层减8%，六层减30%。

2．多层无地下车库的安置房：一层增7%，二层增9%，三层增12%，四层增10%，五层减8%，六层减30%。

3．高层：一层减2%，二层减1.5%，三层减1.0%，四层减0.5%，五层为基准价，六至（顶层-1）每层递增0.5%。顶层增4%。

4．其他形式安置楼可根据情况适当调整楼层价格增减率。

（七）安置楼的建设

安置楼由征收人负责建设，建成后移交给村委会，村委会在所属乡镇（街道）监督下实施安置房的管理和结算。

（八）安置房挑选办法

安置房屋层次分配上，按照签订补偿安置协议并办理空房交接手续的先后顺序进行选择。对双目失明、下肢残废的，同等条件下给予适当照顾，一户分到两套或两套以上住房的，实行高低层次搭配。

（九）过渡期限

按期房进行征迁安置的，过渡期为18个月。

（十）临时安置过渡补助费（以下简称“过渡费”）

1．实行期房安置的。按其拆除合法居住房屋建筑面积每平方米3元/月计算。过渡期超过18个月的，超出期限的过渡费用双倍支付，期限以实际过渡期为准。“过渡费”第一次发放18个月，超额发放或剩余“过渡费”按实际过渡时间待回迁时一并结算。

2．实行现房安置或货币补偿的。按其拆除合法居住房屋建筑面积每平方米3元/月计算，一次性发放3个月过渡费。

（十一）对非集体经济组织成员，只按政策进行货币补偿，不享受安置政策。

（十二）安置用地由土地储备中心统一储备后，按不低于成本价格划拨给被安置村。

（十三）房屋产权证的办理根据相关法律、法规执行。

六、征迁期限

房屋征迁期限根据施工进度需要，原则上不超过一个月。

七、相关补助

（一）搬迁补助：按所拆房屋的有证建筑面积一次性补助8元/平方米。

（二）生产经营性用房停产停业补助：以被征收人的月平均利润值确定，商业、服务性行业补助3个月,工业生产行业补助6个月，养殖行业以存栏养殖数量确定。

（三）生活补助：按常住人口人均一次性补助200元。

（四）提前搬迁奖：在规定的征迁期限内完成征迁的，奖励补偿费总额的5%，超出规定期限的不予奖励。

八、结算办法

（一）进行安置补偿的，在签订补偿协议和安置协议并与被征迁人计算、结清被征迁房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价后，土地、附属物补偿、相关补助等剩余款项兑付给被征迁户。

（二）进行货币补偿、不进行安置的，协议签订后，按照标准计算后补助奖励费用一次性兑付给被征迁人。

九、困难照顾

领取本地社会最低生活保障金、并同时符合下列条件的被征收人，由征收人购买建筑面积不少于五十平方米的房屋进行产权调换：

1．属于被征收人的自住私有房屋。

2．被征收人在他处确无住房。

3．按市场评估价或协议价补偿不足以让被征收人购买建筑面积五十平方米类似的住宅房屋。

十、补偿费支付方式

征收土地的土地补偿费由征收人支付给被征收土地所在地的村民委员会，村民委员会所在地的乡镇（街道）负责监督实施。

（一）安置补助费根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的规定执行。征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。

（二）房屋及其附属物和其它地上附着物补偿费双方核实后，由被征收土地所在地的村民委员会支付给相关权利人，村民委员会所在地的乡镇（街道）负责监督实施。

十一、安置开发

我市城市规划区以内、建成区以外范围内的安置建筑面积与开发建筑面积比例可根据不同区位具体确定。安置房建设多层或小高层建筑，开发房建设高层建筑的，安置建筑面积与开发建筑面积比例（以下简称安开比），原则上不超过1：3；安置房和开发房建设均为高层建筑的，安开比原则上不超过1：5；根据每个项目实际情况，按以下两种情况之一分别进行处置：

（一）在已确定的规划设计条件下，若改造范围内安置用房建设以后，剩余土地不足应有比例开发建筑面积的，可调整在其它地块，并以招拍挂的形式供地。

城市规划区以内、建成区以外范围内的开发用地，采取净地出让。城市规划区以内、建成区以外范围内的开发用地公开出让时，安置用地的征迁建设工作，应当作为竞买条件。

城市规划区以内、建成区以外范围内开发用地出让价款全额上缴市财政以后，实行收支两条线管理，除上解部分外，专项用于村（居）民补偿安置和公共基础设施建设。其中公共基础设施建设费用，由市财政专户管理。

（二）超出上述安开比规定范围的土地出让金上缴市国库，不予返还。若改造范围内安置用房建设以后，剩余土地上可建开发建筑面积超过安置用房建筑面积安开比规定范围时，多出部分土地通过公开招拍挂，收益上缴市财政，确保国有资产不受损失。

十二、新型社区项目建设采取市场化运作开发模式，实行竞争机制，以择优比选的方式确定合作伙伴及投资人。

十三、奖惩办法

（一）违章建筑、超过批准期限的临时建筑等不予补偿的被拆除房屋，在规定时间内拆除完毕的，按拆除房屋建筑面积每平方米20—50元给予奖励。

（二）被征收人超出规定搬迁期限，仍未办理空房交接手续，实行期房和现房安置的被征收人，自规定搬迁完毕之日至实际搬迁完毕之日期间的“过渡费”不再发放（超过3个月的，“过渡费”不再发放）。

（三）对无理取闹甚至实施暴力，阻碍房屋拆除工作人员执行公务的，依法从严处理。

（四）被征收人必须保证被拆除房屋主体的完整性，不得私自拆除门、窗等设施，由具有专业资质的拆除公司统一进行机械拆除，否则，按被拆除设施价值从补偿费中扣除。

（五）与征迁安置工作相关的行政机关人员以权谋私、弄虚作假、敲诈勒索、收受贿赂的，依法依规严肃处理。

十四、涉迁安置的乡、村、组要选出被征迁户代表参与拆建过程的监督，确保被拆群众的知情权、参与权，确保拆建工作的公平公正。

十五、其他未尽事宜或本办法与法律、法规规定不一致的，以相关法律、法规为准。

十六、本办法解释权归邓州市人民政府房屋征收办公室。

十七、本办法自2013年12月1日起实施。