邓州市人民政府

邓政〔2017〕35号

邓州市人民政府

关于印发邓州市中心城区房屋征收货币补偿及

地面附属物补偿暂行办法的通知

花洲、古城、湍河街道办事处，市政府有关部门：

《邓州市中心城区房屋征收货币补偿及地面附属物补偿暂行办法》已经市政府第38次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

2017年6月9日

邓州市中心城区房屋征收货币补偿及

地面附属物补偿暂行办法

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的若干规定》等法律法规，参照《南阳市中心城区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，结合本市实际，特制定《邓州市中心城区房屋征收货币补偿及地面附属物补偿暂行办法》。

一、房屋征收货币补偿基准价是房地产估价机构对需征收范围内房屋进行评估的基本依据。

二、房屋征收货币补偿标准，根据被征收房屋所处区位、用途、建筑结构、建筑面积、新旧程度、占地面积、土地使用权等因素确定。

三、违章建筑和超过批准期限的临时建筑，因建设需要拆除时不予补偿。

四、被征收房屋所处区位类别及等级划分，以市国土资源管理部门确定的土地类别为准。

五、被征收房屋的权属及面积原则上以市政府颁发的房屋（或不动产）权属证件为准。实际面积大于房屋（或不动产）权属登记面积的，以权属登记面积为准；实际面积小于权属登记面积的，以实际面积为准。

六、各类房屋及附属设施征收补偿标准

（一）住宅房屋货币补偿基准价、各类结构房屋标准（见附件1）

（二）房屋成新折旧率、成套住宅层次调节系数（见附件2）

（三）征收补助、奖励标准、住宅房屋补偿调节系数（见附件3）

（四）房屋一般装修补偿标准（见附件4）

（五）建筑物、构筑物补偿标准（见附件5）

七、各类房屋征收补偿价格计算办法

（一）一般住宅的补偿

一般住宅是指居民自行建造的院落式或伙院式住宅。其征收补偿价计算公式为：

补偿价格=住宅房屋货币补偿基准价×K1×（1－K2）×房屋有证建筑面积。

K1：为住宅房屋补偿调节系数，根据市国土资源管理部门发布的土地类别确定（见附件5）。

K2：为房屋成新折旧率，根据房屋使用年限和实际保养程度确定（见附件6）。

（二）成套住宅的补偿

成套住宅指三层以上，室内有卧室、厨房、卫生间配套设施的单元式多层楼房。其征收补偿价计算公式为：

补偿价格=住宅房屋货币补偿基准价×K1×K3×（1－K2）×房屋有证建筑面积。

K3=为成套住宅层次调节系数，根据房屋楼层确定（见附件7）。

（三）征收厂房、办公、仓储、商业用房（指国有土地使用权证、房屋所有权证〈或不动产证〉载明“商业”性质的房屋）等房屋的补偿以房地产市场评估价格或协商确定。

八、土地补偿

（一）有土地使用证（或不动产证）的：属于单位使用划拨国有建设用地的，根据证载面积、性质、区位等因素按现行《邓州市城区基准地价》规定的标准，进行地价套算；属于企业、个人使用划拨或出让国有建设用地的，以地产市场评估价格或协商确定。

（二）无土地使用证的，由居民小组、居委会、街道办事处、市有关部门按政策进行认定，对认定后的土地面积按标准进行套算。

（三）土地面积认定后，若与城中村改造、旧城改造、棚户区改造等征收安置方式同步进行时，由被征收户自行选择货币补偿或产权调换方式。

九、无证房屋的补偿及认定

（一）补偿

1．凡在1990年4月1日前（《中华人民共和国城乡规划法》实施之日）已存在的居民房屋在征收时，补偿标准同“两证”齐全的合法权属房屋。

2．以后至本办法实施之日期间内经办事处（乡、镇）、居委会（村）、组共同认定，属自宅、自建、自住的居民房屋，补偿标准同“两证”齐全的房屋，但扣除办理“两证”所需的费用。对规划、住建、国土等部门下发过停工、拆除通知等的房屋不予认证。

3．本办法公布实施后，未办理规划、土地手续的建筑物，视为违章建筑，一律不予补偿。

（二）认定

1．凭当时建房的相关凭据显示的日期（含施工合同、管理部门出具的法律文书、罚款票据等）。

2．由组、居委会（村）、办事处（乡）提供的相关文件、协议等显示的日期。

3．航拍地形图、影像地图等显示的建筑物现状；

4．其它有确信力的证件。

十、停产停业损失补偿

（一）条件

1．被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑。

2．有合法、有效的营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋。

3．已办理税务登记并具有纳税凭证。

（二）补偿标准

1．通过纳税证明推算利润值的：按河南省文件规定执行。

2．无法通过纳税证明推算利润值的，补偿标准如下：

①在中心城区内主干道两侧的商业门店（商业、服务业），按实际经营面积每平方米每月补偿100-150元，次干道50-100元，中心城区以外的主干道两侧50-100元。

②生产用房：按实际用于生产的房屋建筑面积进行补偿，中心城区内每平方米每月补偿50-100元，中心城区以外每平方米每月补偿30-60元。办公用房、违章建筑、简易房、厕所、车库及与生产无关的房舍均不计入补偿面积。

（三）补偿期限

1、商业门店（商业、服务业）：按1个月。

2、生产用房：6-12个月（根据新厂建设周期确定）。

十一、被征收户可以享受的优惠政策

（一）个人

1．被征收户因房屋征收需重新购置住房的，对购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税。

2．公安、教育、电力、供水等部门凭房屋征收部门出具的证明，为被征收户提供户口转移、子女入学、转学、水、电移户等服务。

3．异地征地进行安置的，在建房过程中，规划、国土、住建、人防、房管、办事处等部门应当积极提供服务，需缴纳费用时，除国家、省有明确规定的外，其它相关费用给予减免；行政性费用全免，服务性费用按下限收取。

（二）单位、企业

单位、企业因房屋征收需异地重建时，在立项、征地、规划、建设等审批办理过程中，发改、规划、住建、国土、人防、房管、环保等部门应相互配合，主动服务；需缴纳费用时，在《房屋征收补偿协议》中载明的被征收房屋面积范围内的相关费用，除国家、省有明确规定的外，其它相关费用给予减免；面积超出部分，不予减免。

十二、本办法公布实施后，土地未征用，未经规划、国土部门审批，擅自租赁集体或农户土地，办理各类企业的房屋及建筑物，视为违章建筑，一律不予补偿。对以前已存在的建筑物，根据建造年代，按本规定第九条分类进行处理。

十三、地面附属物的补偿

（一）鱼塘及水电设施补偿标准（见附件6）

（二）地面树（苗）木等植物补偿标准（见附件7）

（三）国家建设项目、政府土地收储等需征收土地时，地面附属物补偿标准如下：

1．城区地面附属物补偿按1.8万元/亩包干价执行。

2．每亩超过1.8万元部分，根据征地面积（按附件7标准）进行综合测算，从该宗地征地协调费中进行弥补，征地协调费仍弥补不足的部分，经测算后据实追加。

地面附属物超过包干价的部分，由当事人、组、居委会、办事处、市政府有关部门共同到场，确认品种、数量、规格。

3．在房屋（土地）征收公告发布后，自行抢种、抢栽、抢建的树（苗）木、建筑物、附属物等一律不予认证。

4．征地补偿费、地面附属物补偿、征地协调费等费用以办事处（乡、镇）为单位实行一宗一结。

十三、中心城区以外的房屋征收，补偿标准可参照本规定。中心城区以外土地收储及项目占地，地面附属物补偿标准参照附件7标准据实测算。

十四、房屋征收补偿安置资金当在征收前足额划入房屋征收部门指定的银行账户，在房屋征收管理部门监督下使用。房屋征收过程中，允许发生与征收活动紧密相关的费用，费用应在房屋补偿预算中单独列支。费用计算标准：补偿费在100万以下的，按总额的3%计算；补偿费100-500万的，按总额的2%计算；补偿费500万以上的，按总额的1%计算。

十五、本办法未能涵盖的其它事宜，由市房屋征收办公室会同有关部门提出意见，报市政府批准后实施。

十六、本办法自发布之日起执行，对以前已补偿过的不再追溯，对正在实施的城中村、旧城区、棚户区等改造项目，仍按原标准执行。

十七、国家和省确定的铁路、公路、机场、水利工程、能源工程等重大基础设施项目，征收土地、地面附属物和青苗补偿等标准另有规定的，从其规定。

附件：1．住宅房屋货币补偿基准价、各类结构房屋标准

2．房屋成新折旧率、成套住宅层次调节系数

3．征收补助、奖励标准、住宅房屋补偿调节系数

4．房屋一般装修补偿标准

5．建筑物、构筑物补偿标准

6．鱼塘及水电设施补偿标准

7．地面树（苗）木等植物补偿标准

附件1

住宅房屋货币补偿基准价

单位：元/m2

各类结构房屋标准

注：①上述六项中，每达不到一项标准的，扣减补偿标准的5%；

结构类别	砖混结构	砖木结构	土木结构
基准价	820	660	590

房屋结构	墙体	层（檐）高	门窗	内外装饰	设施	屋顶地面
砖混	一层为框架	一层4米以上二层3.8米以上	1、室内为套装门； 2、塑钢或铝合金窗； 3、有护窗； 4、全封闭阳台。	1、外贴瓷砖； 2、内刷乳胶漆； 3、立体吊顶。	1、供、排水通畅； 2、厨、卫进行吊顶处理，墙壁贴砖； 3、暗线。	1、屋顶周边有护栏； 2、有隔热层； 3、地面为水磨石、地板砖等。
砖木	24砖墙	2.8米以上	1、室内为套装门； 2、塑钢或铝合金窗； 3、有护窗。	1、内、外刷涂料； 2、吊顶。	1、供、排水通畅； 2、吊顶处理； 3、厨、卫墙壁贴砖。	1、机瓦屋面，坡架平整； 2、地面为地板砖或水磨石。
土木	前墙有少量土坯外，其余全为砖	2.5米以上	1、室内为套装门； 2、门窗牢固，一纱一玻。	1、内、外刷涂料； 2、吊顶。	1、供、排水通畅； 2、吊顶处理。	机瓦屋面，地面为水泥地坪。

②本标准已含项目与《房屋一般装修补偿标准》重合的部分，不再重复计算装修。

附件2

房屋成新折旧率(K2)

结构类别	已使用年限	年折旧率
砖混结构	0-3	0
砖混结构	3年以上	2%
砖木结构	0-2	0
砖木结构	2年以上	2.5%
土木结构	0-2	0
土木结构	2年以上	4%

成套住宅层次调节系数(K3)

	第一层	第二层	第三层	第四层	第五层	第六层
三	1.0	1.02	0.98
四	1.0	1.02	1.04	0.94
五	1.0	1.03	1.05	1.01	0.91
六	1.0	1.03	1.06	1.03	0.92	0.90
注:超过六层以上的楼层(多层建筑)参照第六层调节系数执行。

附件3

征收补助、奖励标准

类别		标准
临时过渡费		选择产权调换的，按照被征收房屋证载面积，每平方米补助6元/月，具体期限以实际过渡为准。
搬迁补助费		按被征收房屋证载面积每平方米补助8元
停产停业补助费	经营性用房（商业门店）	中心城区内主干道两侧，按营业面积每平方米补助80-150元/月
		中心城区内次干道两侧，按营业面积每平方米补助50-100元/月
		中心城区外主干道两侧，按营业面积每平方米补助50-100元/月
	生产性用房	中心城区内，按生产用房建筑面积每平方米补助50-100元/月
		中心城区外，按生产用房建筑面积每平方米补助30-60元/月
生活补助费		按常住人口每人一次性补助200元
奖励		选择产权调换的，在规定的动迁期限内完成征收的，奖补偿费总额的5%。
		选择货币补偿的，按被征收房屋有证建筑面积在评估价的基础上，根据完成征收的先后顺序给予适当奖励。

住宅房屋补偿调节系数（K1）

区位

系数

类别

一类区

二类区

三类区

四类区

一般民宅

1.08-1.20

1.0-1.15

0-97-1.08

0.90-1.03

成套住宅

1.22-1.60

1.16-1.50

1.10-1.40

1.06-1.30

附件4

房屋一般装修补偿标准

序号	名称	规格	单位	补偿标准（元）	备注
1	地面	木地板	平方米	60—100
2		水磨石		60
3		花岗石、地板砖		40-60
4	吊顶	石膏板及一般木吊顶	平方米	30-60
5	面砖、壁纸		平方米	50	面砖仅限厨房、卫生间内
6	便池	座便	个	200-500
7	便池	蹲便	个	100-200
8	灶台	大理石台面及柜子	组	100-200
9	灶台	组合（拆装式）	米	500
10	护窗	不锈钢	平方米	80
11		钢筋		70
12		浸塑		100
13	门窗	门套、窗套	个	50-150
14	壁柜	不可拆移	平方米	300-500
15	推拉门	塑钢	平方米	150
16	推拉门	折叠	平方米	200
17	隔断	木	平方米	30-60
18	隔断	铝合金	平方米	50-80
19	墙裙	木墙裙	平方米	30-60
20	顶灯	不可拆移	盏	100-200
21	太阳能		台	500-1000
22	空调移机	家用	台	200
23	空调移机	商用（中央）	台	500
24	三厢电		户	500	移户费
25	玻璃门	12mm	平方米	150-200
26	玻璃橱窗	10mm	平方米	130

注：以上未涵盖的装修项目补偿，原则上按市场价扣除折旧和残值后进行补偿；也可由评估机构评估确定。
附件5

建筑物、构筑物补偿标准

序号	名称	规格	单位	补偿标准（元）	备注
1	门楼	砖混	平方米	650		房屋结构门楼按房屋标准执行
2		砖木	平方米	500
3		简易结构	个	200	简易单个门楼，直接与围墙连接。
4	简易房	石棉瓦	平方米	60-150	24砖墙，门窗完好，檐高2.2米以上
5	简易棚	石棉瓦	平方米	30-60	砖墙，有门窗，檐高1.8米以上
6	彩钢房（棚）	复合板房	平方米	150-300	以轻钢为骨架、以夹芯为围护材料，水平投影面积低于2.8米的下调40%，补偿含地基和室内地坪。
7		单板围墙棚		100-190	水平投影面积，补偿含地基和室内地坪。
8		柱顶单板棚		120	水平投影面积，补偿含地基和室内地坪。
9	钢构	跨度10米内	平方米	200-300
10	钢构	跨度10米以上	平方米	300-400
11	院内地坪	水泥地坪	平方米	30-60
12	院内地坪	砖铺	平方米	10
13	院墙（含地基）	砖墙12	平方米	90	墙体面积
14		砖墙18		120
15		砖墙24		150
16		土墙		30
17	房屋基础（未建房）	砖混圈梁	平方米	含垫层/钢砼圈梁/砖放脚/基础/土方，高2米以内150—180元，2—2.5米210元，2.5—3米280元
18	水池	水泥贴砖	立方米	50-70
19	室外厕所	砖混墙、混凝土顶	平方米	240	房屋结构的，按相应房屋标准补偿。
20		砖围、瓦顶	平方米	160
21		土围、瓦顶	个	120
22		简易	个	100
23	水泥路面	厚度15公分以上	平方米	80
24	烟囱	高度10米以上	座	2400	拆除费用
25	地磅迁移	3米×7米以下		8000	含7米
26		3米×（7-12）米		16000	含12米
27		3米×12米以上		24000
28	房屋拆除费		平方米	10
29	建筑垃圾清运费	规划区内	平方米	12
30	建筑垃圾清运费	规划区外	平方米	10
31	猪圈	砖木	平方米	50-100	含饲养设施
32	猪圈	砖混	平方米	100-150	含饲养设施
33	坟墓	单棺	座	2500
33	坟墓	双棺	座	3500
34	红薯窖	土质窖	平方米	300
35	红薯窖	泥岩窖	平方米	400
36	沼气池	6立方米以下	座	2480	每增1立方米加400米
37	大棚	钢管梁结构	平方米	45
38	大棚	竹木结构	平方米	23

注：以上未涵盖的项目，依据定额或参照其它补偿文件。

附件6

鱼塘及水电设施补偿标准

序号	名称	规格	单位	补偿标准（元）	备注
1	人工建设鱼塘	水深1米以上，混凝土硬化，有防漏处理，有配套设施，养鱼三年以上	平方米	30-45（有防渗处理）	含鱼、鱼苗等
2	自然鱼塘(水库、堰塘)		平方米	9	含鱼、鱼苗等
3	水井	深100-250m	米	450	废、枯井不予补偿。
4		深250m以上	米	550
5		口径60cm以上，深40m以上	眼	8000
6		口径60cm以内，深30m以上	眼	4500
6	家用水井	手压井	眼	200
7		自吸泵	眼	500
9		无塔供水	眼	1000	含泵、井等设施
12	水塔	公用	座	2000-4200	砖混结构单独构造，高度不低于15米，报废水塔不补偿。
13	水塔	居民自建自用	座	350-400	屋面水塔，正常使用
14	水渠	横断面1平方米以上	米	220	需还建的不在本补偿范围内，纳入“改渠”工程解决。
15		横断面0.5-1平方米	米	150
16		横断面0.5平方米以下	米	80
17		一般土渠	米	20

序号	名称	规格			单位	补偿标准（元）	备注
18	桥涵	由国家、省投资的			座	不予补偿
19		集体或集资修建的			座	1、需重建的，由征收人予以重建； 2、不需重建的，含在征地包干价中，不再另行补偿。
20		个人投资个人使用的			座	按评估价或协商。
21	生产企业电力设施	动力电（三块电表一表箱）			组	1800	1、电缆、电线按市价扣除折旧后进行补偿； 2、需还建的供电设施不在本补偿范围内，纳入供电设施改移工程解决。
22		电线杆11米以上钢筋水泥杆			根	300
23		电线杆11米以下钢筋水泥杆				220
24		木杆				150
25	养殖补助	鸡、鸭、鹅			只	5
26		猪		肉猪	头	100
27				母猪		200
28		羊			头	100
29		牛	肉牛		头	300
30			奶牛			500
31	养殖设施	可拆移			平方米	2-4	按实际摆放设施的房屋面积
32		不可拆移					按附属物补偿标准

注：以上未涵盖的项目，依据评估或协商确定。

附件7

地面树（苗）木等植物补偿标准

名称	规格	单位	补偿标准（元）	备注
青苗		亩	1200	菜苗、农作物等
用材林（杨树、柳树、刺槐、榆树、桐树、臭椿、楝树等）	胸径5厘米以下（包含5厘米）	株	1-5	1、稀有乔木（楸树、柏树等）补偿费上浮20%。 2、名贵树木（如桂花、银杏、紫荆等）胸径5厘米以下补偿10-50元，6-10厘米补偿50-160元；11-15厘米补偿160-300元；16厘米以上补偿500元。 3、种植密度：用材林及绿化树种100株/亩、经济林80株/亩、灌木（含藤蔓植物）330株/亩。①超出密度20%~50%的。超出部分按补偿标准的50%补偿；②超出密度50%~100%的，超出部分按补偿标准的30%补偿；③超出密度在1倍以上2倍以下的，超出部分按补偿标准的10%补偿。超出密度2倍的按苗圃补偿。 4、本表“种植年限”是指在被征地上连续生长年限，移入的植物按在被征土地上新增“种植年限”对应的标准补偿。 5、测量胸径位置为距离地面1—1.3米。
	胸径6—10厘米	株	5-10
	胸径11—15厘米	株	10-25
	胸径16—20厘米	株	25-40
	胸径21—25厘米	株	40-45
	胸径26—30厘米		45-55
	胸径31厘米以上	株	55-75
经济林（苹果树、桃树、李树、杏树、梨树、樱桃树、葡萄树、枣树、山楂树、柿树、核桃树等）	地径4厘米以下	株	10-15
	地径4.1—6厘米	株	15-60
	地径6.1—8厘米	株	60-100
	地径8.1—10厘米	株	100-150
	地径10.1厘米以上	株	150-200
金银花	幼苗	株	1-3
	1年＜种植年限≤2年	株	3-10
	2年＜种植年限≤4年	株	10-20
	4年＜种植年限≤6年	株	20-30
	6年＜种植年限	株	30-70

名称	规格	单位	补偿标准（元）	备注
绿化树种（香樟、大叶女贞、栾树、法桐、雪松等）	胸径≤2cm	株	1-5	6、按墩计算的植物每墩出条达10—20根。 7、勘测定界确认地表附着物时，未在征收土地上生根发芽的树木，不予补偿。 8、按平方米为单位的，含行间土地。 9、苗圃育苗年限最高按三年计。 10、补偿后物归原主。 11、未能涵盖的树（苗）木的补偿，可采用评估或协商的办法。
	2cm＜胸径≤4cm		5-15
	4cm＜胸径≤8cm		15-70
	8cm＜胸径≤12cm		70-180
	12cm＜胸径≤14cm		180-260
	14cm＜胸径		260-300
灌木类	白蜡条	墩	15
	紫槐		10
	栎树墩		30
竹子		平方米	10
苗圃	用材林	平方米·年	8
苗圃	经济林及绿化树种	平方米·年	12

相关信息