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邓政办〔2018〕146号邓州市人民政府办公室关于印发邓州市物业管理实施细则的通知 
市政府办公室  2018-12-07【打印该页】

邓政办〔2018〕146号

邓州市人民政府办公室

关于印发邓州市物业管理实施细则的通知

各乡镇人民政府、街区办事处,市政府各部门:

《邓州市物业管理实施细则》已经市政府常务会议研究同意,现印发给你们,请按照要求认真贯彻落实。

2018年12月3日


邓州市物业管理实施细则

第一章  

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,促进和谐社区建设,提高城市管理水平,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》(国务院令第504号)、《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部110号令)、《河南省物业管理条例》(2017年9月29日河南省人大常委会第31次会议通过)、《河南省物业管理用房管理办法》(豫建〔2018〕24号)、《河南省物业管理区域管理办法》(豫建〔2018〕25号)、《河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法》(豫建〔2018〕26号)等法律、法规,结合本市实际,制定本细则。

第二条 本细则适用于邓州市行政区域内的物业管理活动。

本细则所称物业,是指已建成投入使用的建筑物及其附属设施设备和相关场地。

本细则所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。

第三条  物业管理应当坚持以人为本、诚实信用,坚持依法依规、公开公正,坚持业主自我管理、企业市场竞争与政府监督管理相结合。

第四条  倡导绿色物业管理,鼓励采用国家倡导的新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治。

促进互联网与物业管理的深度融合,物业服务企业、业主委员会等应当逐步运用新媒体,引导业主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助,实行网络化物业管理的新模式。

鼓励和支持机关、企业事业等单位小区的物业管理向市场化、专业化、法治化方向发展。

第五条  市政府加强对物业管理工作的领导,将物业管理纳入全市现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系,制定扶持政策和激励措施,建立物业管理综合协调机制,促进物业服务行业发展和文明小区建设。

第六条  市房管中心是市物业管理活动的行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门),负责全市物业管理活动的监督管理工作,依法履行下列职责:

(一)对物业服务质量进行监督管理;

(二)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理;

(三)对物业招投标活动进行监督管理;

(四)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;

(五)处理物业管理中的投诉;

(六)对房屋室内装饰装修活动进行监督;

(七)对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理;

(八)会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理;

(九)建立健全物业管理电子信息平台,负责物业服务市场主体信用信息采集和诚信档案管理工作;

(十)对国家物业管理等法律、法规开展法制宣传;

(十一)法律、法规规定的其他职责。

第七条  街道办事处、乡镇政府,负责组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会),选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,调解物业管理中的纠纷,协调和监督老旧小区物业管理,协调物业管理与社区建设之间的关系。

社区居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

第八条  物业管理各相关行政主管部门按照各自职责,负责物业管理区域内下列工作:

(一)住房城乡建设行政主管部门负责建设工程竣工验收备案,监督管理未经竣工验收擅自交房行为,监督建设单位履行建筑工程质量保修责任,监督检查房屋装饰装修违反建筑许可的各种活动,监督物业管理用房建设;

(二)规划行政主管部门负责物业管理用房规划、老旧小区加装电梯等规划,负责对违法建筑的认定;

(三)城市管理执法部门负责查处违法建筑、毁坏绿地等行为;

(四)工商行政管理部门负责监督检查无照经营活动,不正当竞争行为;

(五)价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动;

(六)公安机关负责监督检查治安、消防、技防、保安服务等活动;

(七)质监行政主管部门负责电梯等特种设备安全和计量监管;

(八)财政、审计行政主管部门负责对物业管理行政主管部门专项维修资金使用和管理情况的监督检查;

(九)环保行政主管部门负责监督检查污染环境行为;

(十)人防行政主管部门负责对人防工程维护管理的监督检查。

根据国家机构改革方案要求及城市管理综合执法体制改革后,对有关部门职责分工另有调整的,从其规定。

第九条  物业管理行业组织应当在物业管理行政主管部门的指导和监督下,履行联络、协调和服务职责,加强行业自律,规范行业行为,提高物业服务水平。

第二章  前期物业管理

第十条 建设单位申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当通过“河南省房地产开发行业综合管理平台”向物业管理行政主管部门进行物业管理区域备案,并提交以下资料:

(一)河南省物业管理区域备案表;

(二)土地权属证明;

(三)《建设工程规划许可证》及规划总平面图。

物业管理行政主管部门应当通过“河南省房地产开发行业综合管理平台”在三个工作日内完成备案工作,在线打印河南省物业管理区域备案证明。备案内容与物业管理区域划分规定不一致的,物业管理行政管理部门必须告知建设单位,并要求改正。

第十一条  建设单位必须将物业管理区域四至、总建筑面积、专有部分数量、共有设施设备等备案信息纳入商品房买卖合同,向物业买受人明示。

第十二条  业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的,应当向物业所在地街道办事处或乡镇政府提出申请,由街道办事处或乡镇政府会同物业管理行政主管部门进行审查,确需调整的,应于5个工作日内予以确认并在物业管理区域内进行公告。

第十三条  物业管理用房由建设单位无偿配置,其费用列入开发建设成本,产权属全体业主共有,任何单位和个人不得买卖、抵押,未经业主大会同意,不得改变用途。

第十四条  新建物业的建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积一定比例配置物业管理用房,并符合下列要求:

(一)两万平方米以下的,物业管理用房面积不低于八十平方米;超过两万平方米至二十万平方米部分,按照千分之四的比例配置;超过二十万平方米至三十万平方米部分,按照千分之三的比例配置;超过三十万平方米以上部分,按照千分之二的比例配置;

(二)总建筑面积在5万平方米以下的,物业管理用房应当全部配置在地面以上;总建筑面积在5万平方米以上的,可以在地下(是指规划设计中建筑标高“正负零”以下)配置一定面积的物业管理用房,但地下配置面积不应高于物业管理区域全部物业管理用房面积的百分之二十;建设工程规划全部位于地面以下的,物业管理用房可以全部配置在地面以下。

层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积;同一物业管理区域采用分期开发建设的,物业管理用房应当主要安排在首期建设。

(三)应当相对集中,具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,配置独立合格的水、电等计量装置。

第十五条  业主委员会办公用房从物业管理用房中安排,其面积不低于二十平方米。

第十六条  规划行政主管部门审批建设工程规划时,应当按照本办法规定的标准和要求核实物业管理用房规划情况,同时应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示。

规划行政主管部门对物业管理区域、物业管理用房配建面积有异议的,应当征求物业管理行政主管部门意见后确定。

第十七条  建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房:

(一)上下水、供电、供热、供气等设施应当具备正常使用功能,并独立计费;

(二)房屋内墙面应当涂刷内墙涂料,顶棚应当吊顶或涂刷涂料,地面铺设瓷砖,卫生间墙面、地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具;

(三)物业管理区域内配置通讯、有线电视、宽带等设施的,必须在物业管理用房内预留端口,具备正常使用功能。

第十八条  建设行政主管部门必须监督建设单位按照规划设计的要求和质量标准建设物业管理用房。

第十九条  建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时,必须注明物业管理用房的坐落和建筑面积,不得将物业管理用房纳入可销售范围。

物业管理行政主管部门必须按照《河南省物业管理条例》和本细则的规定,对建设单位提交的物业管理用房情况进行核实。

第二十条  建设单位在申请办理不动产登记时,必须将物业管理用房一并申请登记。

第二十一条  物业管理用房日常维修、养护由物业服务企业负责,大中修及翻新改造依法从维修资金中列支。

第二十二条  新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及其安装,必须符合国家技术标准和专业技术规范。

建设单位在组织竣工验收时,必须通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加,专业经营单位必须参加。

建设单位在组织竣工验收时,未通知专业经营单位参加竣工验收的,专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。

建设项目竣工验收合格后,必须将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位,同时移交配套设施、地下管网工程图等资料,专业经营单位必须接收。

专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新,相关费用依法计入成本。

第二十三条  建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前,必须按照划定的物业管理区域,通过招投标方式选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同,提供前期物业服务。招投标活动必须按照《河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法》执行。

第二十四条  建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同,必须包含前期物业服务合同约定的内容,并将临时管理规约和前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件。

建设单位必须将前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准和物业服务合同期限等内容纳入商品房销售信息,并进行公示。

物业服务事项主要包括以下内容:物业共用部位的日常维护和管理;物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理;环境卫生、美化绿化管理服务;物业管理区域公共秩序维护;车辆停放及场地管理;物业维修、更新、改造和养护的账务管理;物业档案资料的保管;双方约定的其他服务事项。

第二十五条  建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同约定,向物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。物业承接查验必须邀请物业管理行政主管部门、业主代表参加,也可以聘请相关专业机构协助进行。

实施承接查验的物业,应当具备以下条件:

(一)建设工程竣工验收合格,取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门竣工验收备案;

(二)供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装经强制检定合格并运行正常的独立计量表具;

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

(四)道路、车位、绿地、停车棚、智能充电设备、物业管理用房等配套设施按照规划设计要求建成;

(五)电梯、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

(六)分期建设的,已建成区域与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

(七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

(八)法律、法规规定的其他条件。

第二十六条  建设单位必须依法移交给专业经营单位的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备不作为物业服务企业现场查验和验收的内容。

第二十七条  分期开发建设的物业项目,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验。建设单位与物业服务企业完成最后一期物业承接查验后,办理物业项目整体交接手续。

第二十八条 物业服务企业必须对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收:

(一)共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;

(二)共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;

(三)共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

第二十九条  物业服务企业必须自物业交接验收后30日内,通过“河南省物业管理综合监管平台”并持下列文件向物业管理行政主管部门办理物业承接验收备案手续:

(一)《河南省物业承接查验备案申请表》;

(二)前期物业服务合同;

(三)临时管理规约;

(四)物业承接查验协议;

(五)建设单位移交资料清单;

(六)查验与交接记录;

(七)其他与承接查验有关的文件。

第三十条  建设单位交付住宅物业时,应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册,并可以接受建设单位的委托,协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第三十一条  建设单位必须按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

建设单位将不符合交付条件的物业交付使用,因房屋质量、物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,应当承担赔偿责任。

物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,应当承担相应的赔偿责任。

建设单位委托物业服务企业提供物业保修服务的,委托事项由双方约定并在物业管理区域内公示。

第三章   业主、业主大会及业主委员会

第三十二条  房屋的所有权人为业主。尚未依法办理房屋所有权登记,但符合下列情况之一的,在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务:

(一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收决定等取得房屋所有权的人;

(二)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人;

(三)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人;

(四)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人;

(五)法律法规规定的其他情形。

已经达到交付使用条件,尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分,建设单位为业主。

业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务,委托应当以书面形式提交。

第三十三条  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)提议召开并参加业主大会会议,提出制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则的建议;

(二)选举业主委员会成员,并享有选举权和被选举权,但被剥夺政治权利人除外;

(三)监督业主委员会工作,监督物业服务企业履行物业服务合同;

(四)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权;

(五)向业主委员会和物业服务企业提出建议;

(六)要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为;

(七)参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(八)法律、法规规定的其他权利。

第三十四条  业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照有关规定交纳专项维修资金;

(五)遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定;

(六)按时交纳物业服务费用;

(七)法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。

第三十五条  一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。

符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

(二)业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的;

(三)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。

第三十六条  物业管理区域达到成立业主大会条件两个月内,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送下列文件资料:

(一)物业管理区域证明;

(二)业主名册;

(三)房屋及建筑物面积清册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)交付使用共用设施设备的证明;

(六)物业管理用房配置证明;

(七)其他有关的文件资料。

第三十七条  符合成立业主大会条件的,建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组,并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居 (村)民委员会、建设单位的代表组成,其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。

单位小区首次业主大会会议的筹备工作,由其所在单位发起,物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当配合。

新建小区首次业主大会会议的筹备经费,由建设单位承担;单位小区首次业主大会会议的筹备经费,由所在单位承担;老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费,由市人民政府承担。

第三十八条  首次业主大会筹备组履行下列职责:

(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)拟定业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;

(四)拟定首次业主大会会议表决规则;

(五)拟定业主委员会组成人员候选人产生办法,确定业主委员会组成人员候选人名单,拟定业主委员会选举办法;

(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。

第三十九条  业主大会履行下列职责:

(一)制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;

(二)制定和修改业主大会会议表决规则;

(三)选举、罢免或者更换业主委员会成员;

(四)确定物业管理方式,选聘和解聘物业服务企业;

(五)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(六)听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告;

(七)决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配;

(八)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(九)决定筹集和使用专项维修资金;

(十)决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用,决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准;

(十一)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(十二)决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第八、九项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第四十条  业主公约或者管理规约应当弘扬社会主义核心价值观,不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害社会公共利益;应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约或者规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

第四十一条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议,业主委员会应当召开临时业主大会。

街道办事处、乡镇人民政府应当派员列席业主大会。

第四十二条  业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的,由街道办事处、乡镇人民政府责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的,由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。

第四十三条  业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加,方为有效。

在满足实名投票的条件下,提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。市物业管理行政主管部门应当逐步建立业主决策信息平台,供业主、业主委员会和业主大会免费使用。

第四十四条  业主委员会由业主大会会议依法选举产生,对其负责,受其监督,其成员应当符合下列条件:

(一)遵守国家有关法律、法规、业主公约或者管理规约、业主大会议事规则,积极履行业主义务,按时交纳物业服务费等相关费用;

(二)具有完全民事行为能力;

(三)热心公益事业,责任心强,公道正派,诚实守信,廉洁自律;

(四)具有一定的组织能力和履职时间;

对业主委员会成员,应当根据工作情况给予适当补贴。

第四十五条  业主委员会由主任、副主任及委员组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名和选举情况进行审查和监督。

符合条件的社区居民委员会成员可以兼任业主委员会成员。

业主委员会会议应当有过半数组成人员出席,作出的决定必须经全体组成人员半数以上同意。业主委员会作出决定后,应当自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告,并报社区居(村)民委员会。

第四十六条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况抄送市物业管理行政主管部门。

备案申请资料包括:《河南省业主大会业主委员会备案申请表》;业主大会会议记录;首次业主委员会会议记录;业主大会议事规则;小区管理规约;业主委员会委员基本情况;业主委员会成员及任职名单;《河南省业主大会业主委员会备案证明》。

业主委员会必须通过“河南省物业管理综合监管平台”录入备案信息。街道办事处、乡镇政府必须审查申请资料是否准确,是否符合法律法规和规章的规定;核对“河南省物业管理综合监管平台”业主委员会信息录入是否准确,符合相关要求;符合条件的,出具《河南省业主大会业主委员会备案证明》。

业主委员会持街道办事处、乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

第四十七条  业主委员会履行下列职责:

(一)执行业主大会决定和决议,维护业主合法权益;

(二)召集业主大会会议,定期向业主大会报告工作;

(三)与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和支持物业服务企业履行物业服务合同;

(五)督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约;

(六)督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费,组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(七)配合街道办事处、乡镇人民政府、公安机关、社区居(村)民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作;

(八)法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

第四十八条  业主委员会组成人员有下列情形之一的,经业主委员会三分之一以上组成人员或者百分之二十以上的业主提议,由业主大会决定是否罢免其业主委员会组成人员职务:

(一)不履行业主委员会组成人员职责和业主义务的;

(二)利用职务谋取私利的;

(三)利用职务侵害他人合法权益的;

(四)应当罢免的其他情形。

第四十九条  业主委员会组成人员有下列情形之一的,其职务自行终止:

(一)不再具备业主身份的;

(二)丧失履行职责能力的;

(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(四)任职期间被追究刑事责任的;

(五)法律、法规、业主公约或者管理规约规定的其他情形。

第五十条  业主委员会任期届满前,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并书面报告街道办事处、乡镇人民政府。逾期未换届选举的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会应当自换届之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物,移交给新一届业主委员会。拒不移交的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促移交。必要时,公安机关依法协助。

业主委员会组成人员职务在任期内终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列物品和财物移交给业主委员会。

第五十一条  业主大会可以设立业主监事会或者独立监事,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。

第四章  物业管理服务

第五十二条  从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供专业服务的能力。

第五十三条  物业管理行政主管部门必须建立物业服务企业信用档案信息系统,对全市物业服务企业实行统一的信用动态考核管理。

第五十四条  业主大会选聘物业服务企业的,业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同。鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业。

物业服务企业必须自物业服务合同签订之日起十五日内,登陆“河南省物业管理综合监管平台”,填写物业服务合同备案相关信息,扫描上传相关资料(物业服务合同、管理规约),在线打印《河南省物业服务合同备案申请表》。持以上申请资料报送物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇政府备案。

第五十五条  物业服务合同必须对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理和使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

第五十六条  承接查验资料属于全体业主所有,物业服务企业必须建立档案,妥善保管,业主有权免费查询。

物业服务合同终止的,原物业服务企业必须及时将物业承接查验档案向业主委员会移交完毕。

第五十七条  物业服务企业必须按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务,还必须遵守以下规定:

(一)严格执行国家和省规定的物业服务技术标准、服务规范;

(二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

(三)确保消防等公共安全设施完好有效;

(四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;

(五)按照有关规定,将物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示;

(六)在物业管理区域内公示服务监督电话,定期听取业主关于改进和完善服务的意见和建议;

(七)接受社区居民委员会的监督指导,做好社区建设和管理的相关工作。

物业管理行政主管部门必须对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查,并记入该企业信用档案。

第五十八条  物业服务合同期满前3个月,业主委员会必须召开业主大会决定是否续约,并将结果及时告知物业服务企业。双方同意续约的,业主委员会与物业服务企业必须重新签订物业服务合同。

解除或终止物业服务合同的,双方应依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应提前60日通知。合同解除或终止后,物业服务企业必须与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续,并履行交接义务。

物业服务企业未履行通知义务以及办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

业主大会或者物业管理企业决定提前解除物业服务合同的,应当告知对方,并提前3个月在物业管理区域内公告全体业主。

第五十九条  物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同,但事实上提供了物业服务,并履行了告知义务的,物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的,物业服务企业不得强行提供服务,不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的,必须提前3个月在物业管理区域内书面告知业主。

第六十条  物业服务企业必须在物业服务合同终止后60日内,与业主委员会完成移交工作,也可以在业主委员会的监督下,直接向新物业服务企业办理移交。物业服务企业必须履行以下交接义务,并按约定撤出物业管理区域:

(一)移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备;

(二)移交物业承接查验的有关资料;

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料,运行、维护、保养记录;

(四)结清预收、代收和预付、代付费用;

(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

未成立业主委员会的,可以向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府申请办理交接代管,待新物业服务企业确定后,由街道办事处、乡镇人民政府将其代为保管的该物业项目移交资金、物品和资料转交给新物业服务企业。

第六十一条  实行物业管理项目经理执业信用备案制度。物业管理行政主管部门负责建立统一的物业管理项目经理名册。

物业服务企业必须向受托管理服务的物业项目委派指定项目经理作为负责人。除物业服务合同另有约定外,项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职注册。

物业服务企业指定或者更换项目负责人的,应当及时告知业主并报物业管理行政主管部门备案。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的,物业服务企业应当及时更换。

第六十二条  物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并经业主大会同意;没有成立业主大会的,需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第六十三条  已竣工尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。已交付的物业,物业服务费由业主承担,建设单位与业主另有约定的除外。

第六十四条  物业服务企业违反物业服务合同约定,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务企业依约履行合同义务的,业主应当按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。对于无正当理由拒不交纳物业服务费的业主,业主委员会可以在物业管理区域内显著位置以公告形式进行催交。

第六十五条  物业管理行政主管部门必须加强对物业服务活动的监督和管理,及时处理物业服务投诉;引导物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和行业监督作用,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度。

物业服务行业协会可以根据物业服务项目类型、物业服务内容、服务标准等因素,定期发布物业服务成本信息。

第五章   物业的使用与维护

第六十六条  物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法规、业主公约或者管理规约的规定,不得损害公共利益和他人合法权益。

第六十七条  物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构、主体结构;

(二)侵占、损坏共用部位、共用设施设备;

(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

(四)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物,破坏或者擅自改变房屋外观;

(五)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品;

(六)擅自架设电线、电缆;

(七)高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水;

(八)在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电;

(九)排放有毒、有害等污染环境的物质,露天烧烤、露天焚烧杂物;

(十)制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风;

(十一)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

(十二)占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面,损坏消防设施及器材;

(十三)在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴,楼道、门厅、电缆井内堆放杂物;

(十四)擅自改变房屋用途,将住宅变为非住宅,从事餐饮、生产加工、歌舞娱乐等经营活动;

(十五)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位,违反规定停放车辆;

(十六)违反规定饲养动物,干扰他人正常生活;

(十七)利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动;

(十八)法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的,物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法处理。

第六十八条  禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬。业主、物业使用人在物业管理区域内饲养前款规定以外其他犬只,应当遵守有关法律、法规和业主公约或者管理规约。携犬出户的,应当束犬链牵引。

第六十九条  鼓励老旧小区业主为满足日常生活需要加装电梯。加装电梯由老旧小区主管单位或者业主委员会负责组织,需经单元(栋)三分之二以上业主同意。相关业主应当配合,不得阻拦。规划、住房城乡建设、财政、国土资源、质监、环保等有关行政部门应当支持。

第七十条  住宅物业装饰装修前,业主或者物业使用人必须按照有关规定向物业管理行政主管部门申请办理开工通知书,凭开工通知书到物业服务企业办理登记手续,签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业必须将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

已经办理登记的,物业服务企业及其工作人员不得向业主或者物业使用人强行推销装饰装修材料,不得限制或者阻挠装饰装修材料进出物业管理区域。

物业服务企业必须对房屋装饰装修情况进行现场巡查,业主、物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。

因住宅内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗透水、停水停电、物品损坏、外立面损坏等,业主、物业使用人必须负责修复和赔偿。

业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务企业必须及时告知并劝阻;拒不改正的,物业服务企业必须及时向物业管理行政主管部门报告,并有权依照管理规约或装饰装修服务协议的有关约定,阻止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

第七十一条  建设单位出售物业管理区域内的车库、车位的,必须在出售前办理车库、车位预售许可或者销售备案手续。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位,不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的,应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本物业管理区域业主需要后,建设单位可以将车库、车位出租给本物业管理区域业主以外的其他人,租期不得超过6个月。车库、车位租赁费的标准按照价格主管部门会同物业管理行政主管部门制定的政府指导价格确定。

车库、车位使用人必须遵守管理规约关于停车管理的约定。

第七十二条  占用物业管理区域内道路或者其他场地停放车辆的,必须交纳车位场地使用费,收费标准由业主共同决定。车位场地使用费属于全体业主所有,主要用于停车场地的管理、维护以及补充业主大会和业主委员会的活动经费。

第七十三条  利用物业管理区域内共用部分设置户外广告或者从事租赁经营活动产生的收益,其分配必须由业主大会决定。未作出决定前,可以用于补充专项维修资金或者用于业主大会的活动经费。

第七十四条  供水、供电、供气等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用。

专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用,但应当向物业服务企业支付报酬。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

第七十五条  本细则实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备,由业主大会决定移交给专业经营单位,专业经营单位应当接收。

对列入市旧住宅区改造范围的,旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金,由政府承担;开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件,其建设支出由相关专业经营单位承担;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。

第七十六条  建设单位应当就房屋买卖合同约定的保修期限、范围,承担所销售物业的保修责任;合同没有约定或约定不明确的按照国家、省有关规定执行。

在保修期间,建设单位未按规定履行保修义务的,业主、业主委员会、社区居民委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经住宅专项维修资金管理办公室核实后,维修费用由其从质量保修金中列支。

第七十七条  物业保修期满后,业主专有部分的养护、维修,由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时,业主或者物业使用人必须及时修复,相邻业主必须提供便利。

第七十八条  物业保修期满后,物业管理区域内共用部分及共用设施设备的维护和管理责任,由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务企业承担。维修费用经业主共同决定后,在专项维修资金中列支。

第七十九条  业主必须按照国家和省有关规定,将首期专项维修资金存入房管行政主管部门设立的专项维修资金专户。开发建设单位不得强制代收住宅专项维修资金。不按规定交存的,房管行政主管部门不予办理商品房合同备案、商品房预告登记。不动产登记机构在进行不动产权登记时,必须核验专项维修资金缴存情况。

专项维修资金属于业主共有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

房管行政主管部门应当按照方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则,依法保障专项维修资金的正常合理使用。

第八十条  专项维修资金的使用,经业主大会依法决定,可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决,也可以采取异议表决,即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

第八十一条  专项维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。房管行政主管部门必须建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

住宅专项维修资金的财务管理和会计核算必须执行财政部有关规定。财政部门必须加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部门有关规定执行。

第八十二条  专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主必须按照相关规定以及业主大会的决定续筹专项维修资金。

物业所有权发生转移时,交存的专项维修资金一并转移给物业买受人。

第八十三条  物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人必须及时维修养护,有关业主必须给予配合。

责任人不履行维修养护义务的,经相关业主同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时,相关业主、物业使用人必须予以配合。

第八十四条  物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现下列紧急情况的,物业服务企业必须立即组织应急维修:

(一)电梯、消防等共用设施设备故障损坏,无法正常使用的;

(二)屋面、外墙渗漏的;

(三)楼体外墙墙面有脱落危险的;

(四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

(五)公共护栏(围)破损严重的;

(六)其他紧急情况。

出现前款情形之一的,房管行政主管部门接到申请后,必须即刻到现场勘查,符合应急维修条件的,维修资金管理部门应当及时作出核准使用资金的决定。维修工程竣工验收后,维修费用及分摊情况及时向业主公示。

第八十五条  电缆、供水供气供热管道等专业经营设施设备发生故障或者损坏时,业主、业主委员会、物业服务企业必须及时报告。专业经营单位必须及时维修、养护、更新。

第六章  社区物业管理

第八十六条  社区物业管理工作,应按照街道办事处、乡镇人民政府负责,社区居委会组织落实,物业管理行政主管部门指导,“以块为主,属地管理”的原则,完善管理体制,明确管理职责,落实工作责任,搞好社区基层组织与业主自治组织的共同协作,推进社区物业管理工作。

第八十七条  街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会应把物业管理工作纳入社区建设。对暂时不具备实行专业化物业管理的住宅小区(楼),应组织安排专职人员进行保洁、秩序维护和公共设施维修;无主管单位的由辖区办事处、乡镇人民政府组织落实,产生的费用由业主承担。对居住分散的住宅楼,应进行划片整合管理。

第八十八条  建设、规划、房管、价格、公安、消防、环保、城市管理综合执法、工商、人防、质监等有关部门必须建立相关违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内公布投诉联系电话,对举报的违法行为应及时作出处理。

第八十九条  街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集,物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区居(村)民委员会、业主委员会(业主代表)、物业服务企业、专业经营单位等各方参加。联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题。

第九十条  物业管理联席会议主要协调下列事项:

(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

(二)物业服务企业在履行退出程序及交接工作中出现的问题;

(三)物业管理区域内发生的突发事件;

(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;

(五)需要协调的其他物业管理事项。

第九十一条  业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的,应当自行协商解决;协商不成的,可以向社区居(村)民委员会或者联席会议申请调解,也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

第九十二条  有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动、突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动以及行政执法单位需要进入物业管理区域开展执法工作的,业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

第七章  法律责任

第九十三条  违反本细则规定,法律、行政法规已有法律责任规定的,从其规定。

第九十四条  建设、规划、房管、价格、公安、财政、审计、环保、城市管理综合执法、工商、人防、质监等有关行政主管部门工作人员有下列情形之一的,依法给予行政处分:

(一)未按照本细则规定履行监督检查、审核查验职责的;

(二)发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理的;

(三)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

第九十五条  物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇工作人员有下列情形之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)未按照本细则规定履行监督检查职责的;

(二)未按照本细则规定召集或者参加物业管理联席会议的;

(三)未按照本细则规定筹备、组织召开业主大会会议的;

(四)发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理的;

(五)截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付专项维修资金的;

(六)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

第八章  

第九十六条  本细则下列用语的含义:

(一)最终用户,是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

(二)物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

(三)专有部分,是指在构造上和利用上具有独立性、由单个业主独立使用、处分的物业部位。

(四)专业经营设施设备,是指最终用户分户计量表或者最终用户入户端口以外的变(配)电、二次供水、燃气调压、供热系统等设施设备及相关管线和计量装置。

(五)物业的共用部位,是指物业的主体承重结构部位,包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等。

(六)物业的共用设施设备,是指物业管理区域内,由业主共有共用的电梯、照明设施、电力设备安全外护栏、天线、上下水管道、落水管、沟渠、池、井、消防设施、电子监控设施、避雷装置、区域围护、道路、绿地、非经营性停车场(库)、自行车棚、公益性文体设施、共用设施设备用房等。

第九十七条  本细则规定的专有部分面积和建筑物总面积,按照下列方法认定:

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

第九十八条  本细则规定的业主人数和总人数,按照下列方法认定:

(一)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;

(二)总人数,按照前项的统计总和计算。

第九十九条  业主大会及业主委员会指导规则、前期物业招投标制度、管理规约、物业服务合同示范文本、物业服务规范等按照省住房和城乡建设厅规范要求实施。

第一百条  本细则自发布之日起实施。


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