房地产业是国民经济的支柱产业之一，对于推进城市建设、改善民生，拉动投资增长、增加财政收入具有重要意义。为实现房地产业健康稳定发展，使我市房地产业发展能够适应加快城镇化进程的需要，我们对全市房地产市场运行情况进行了专题调研。

一、发展现状

近年来，随着我市经济社会的快速发展，我市房地产市场发展平稳有序，物业服务行为更为规范，住宅小区建设档次水平明显提升，居民住房环境得到较大改善，城市宜居指数大幅攀升。目前，我市人均住房建筑面积已达到35.8平方米，与2000年时的人均住房建筑面积20平方米相比增加了15.8平方米，城市建设面貌、市民居住条件得到了显著改善。

截至2012年，全市共有房地产开发企业36家，其中一、二级资质各1家;四级资质5家;暂定资质28家。全市有资质的物业服务企业19家,物业服务从业人员600人，承接物业管理服务的小区和院落28个，管理服务房屋面积142万平方米，财富世家荣获2012年全省物业管理工作先进企业。全市中介服务机构64家，市场主体的数量和质量均大幅上升，为我市房地产业发展作出了重要贡献。

目前，在市中心城区进行房地产开发建设的有13家开发企业，13个开发项目。项目规划面积70.7万平方米，已开工面积39万平方米（占规划面积的54%）;已批准预售面积45.46万平方米（占已规划面积的63%）;已销售面积29万平方米（占已批准预售面积的63%）;在乡镇进行房地产开发建设的有1家开发企业，1个开发项目。项目规划面积7.3万平方米，已开工面积1.47万平方米（占规划面积的20.1%）。

2012年，随着房地产调控政策的深入实施，市场回暖迹象逐步显现，政策措施的促进作用不断加大，房地产投资者信心得到恢复，消费者心理预期也回归理性。从2012年房地产市场运行情况看，我市的房地产市场呈现如下特点：

（一）房地产开发投资增速加快。全市房地产开发投资累计完成10.98亿元，同比增长18%。其中，住宅投资10亿元，所占比重为91%，同比增长2%。

（二）施工规模平稳增长。全市施工面积完成54.9万平方米，同比增长18%。其中，新开工面积39万平方米，同比增长7.6%；竣工面积41万平方米，同比增长0.9%。市区已建成3万平方米以上住宅小区30个，在建12个；已建成高层59幢，在建25幢。

（三）商品房销售需求旺盛。2012年，我市商品房新开楼盘14个,销售面积为42.71万平方米，同比增长126.34%。其中，商品住房登记销售套数为3378套；销售面积为41.58万平方米，同比增长132.68%；销售金额为12.71亿元，同比增长65.57%。

（四）商品房销售价格保持稳定。2012年，我市中心区域商品住宅销售均价为3056元/平方米，较去年同期增长2.83%；商业营业用房均价为5863元/平方米，较去年同期增长4.65%。房价略有上升，但与周边县市相比处于较高水平。

（五）供求关系基本合理。商品房竣工销售比1∶0.91，市区商品房库存面积为164.37万平方米，库存率为11%，比去年下降了0.8个百分点，市场供求关系仍处于基本平衡、协调发展的状态。

（六）廉租房和经济适用房的开发力度加大。2012年全市新建廉租住房808套4.04万平方米、经济适用住房1496套13.24万平方米，同比增长808%（2011年度无廉租住房项目）和150%，超额完成省、市任务。至2012年底，全市廉租住房累计保障户数3625户，其中实物配租120户，发放租赁住房补贴3505户。建成经济适用房909套8.06万平方米。

（七）城中村改造和农村危房改造逐步铺开。近年来，我市积极做好城中村改造工作,成立了市中心城区城中村改造工作领导小组，领导协调城中村改造工作，出台了相关文件，明确了工作任务。经市城中村改造工作领导小组批准，我市中心城区共有5个项目列入城中村改造试点，总占地99.89亩，建筑面积33万平方米。在启动城中村改造项目的同时，我市启动了农村危房改造工作。

二、市场发展分析

（一）区域发展面临良好机遇。“十二五”时期，我市将努力建设成为丹江口库区区域中心城市、省直管市、中原经济区先锋区。近年来，全市经济持续快速发展，城市建设日新月异，先后荣获省级园林城市等称号。这些为我市房地产市场健康平稳发展提供了良好的机遇。当前，邓州经济发展面临国家实施中部崛起战略、河南省直管县实施、沿海产业转移、国家扩大投资等机遇，正处在新型工业化、城市化的加速发展期，将会对房地产业的持续平稳发展提供有力支撑。

（二）社会有效需求持续旺盛。随着我市城镇化步伐的加快、城市建设力度的加大、人们生活水平提高购买力增强等因素影响，必将进一步增加房地产市场的有效需求量。按照邓州市总体规划，预计“十二五”期间我市中心城区人口将由35万人，增加到50万人，按照人均住房面积30平方米计算，刚性住房需求量约为537万平方米，平均每年新增住房53.7万平方米才能满足新增人口的住房需求。

（三）居民住房消费潜力较大。据市统计局公布的居民年人均收入数据显示，随着我市经济社会快速发展，人民生活也不断得到改善，居民的购买力不断增强，住房消费能力还存在较大潜力。今年中心城区房地产数据显示，开发商对未来市场前景大多看好，市场信心指数正逐步回升。2012年，我市商品房供应呈现增加趋势，全年商品房供应在42.71万平方米左右。

（四）房价继续保持平稳。受土地、建材、税收、利率、劳动力等成本因素影响，住房市场价格将继续上涨，但涨幅趋缓。我市商品房价格经过近几年的大幅上涨，已处于一个相对高位，大幅上涨已无可能。预计我市2013年商品房价格将基本保持稳中缓增的态势，不会出现大的波动。

综上所述，在“十二五”期间，我市房地产市场具有较大的发展空间，一是开发投资总量还将继续扩大，增长速度呈平稳态势。二是商品房价格不会出现大起大落，依然会呈现平稳增长状态。三是开发商对房地产开发的投入和群众的住房消费理念也将更加理性化。

三、存在问题及制约因素

（一）我市房地产开发企业整体实力较弱。一是开发企业规模偏小，竞争力弱，抗风险能力差。目前，全市已注册的36家房地产开发企业中，多数为三级以下企业。造成住宅小区建设规模小，品位低，配套设施差，功能不全，如湍滨、湍韵等成规模的小区也配套不全，功能不到位，供气供暖、车库等都没有打入盘子。二是企业自有资金不足，开发资金来源渠道多为金融借贷，联合开发，企业抗风险能力差，一些开发项目因为资金问题进展缓慢。三是由于房地产业系热点产业，投资回报率高，很容易吸引逐利资本，由于个别开发企业注重追求利润，不重视社会效益和环境效益，导致建设品位低。

（二）房地产税收存在流失现象。2012年，房地产开发和建筑企业在我市共纳税3.39亿元（含契税、耕地占用税），占地税年收入的67.8%。政府对房地产业发展重视程度不够，对房地产企业的鼓励支持措施不多。由于部分在我市从事房地产开发的企业和建筑企业没有在我市设立分公司，存在房地产开发在邓州而没有在邓州纳税的现象，造成相关税收流失。

（三）房地产开发前置手续繁索。目前，在房地产开发建设审批上环节越来越多，一个正常的房地产开发项目，需从立项、土地、规划、建设、人防、文物、地震等多个部门、多个环节办理相关审批手续，个别部门服务意识不强，影响了办事效率，增加了房地产开发企业的成本。

（四）金融对房地产支持力度不够。一是受国家宏观调控政策的影响，房地产企业获得贷款难度加大，使房地产企业面临资金短缺问题，工程进度放缓。二是社会信贷体系不健全，商业银行对购房贷款条件提高，银行对个人购房贷款比例逐渐下降，房产信贷品种单一，抬高了信贷的门槛，很多住房消费客户不能满足贷款条件而放弃贷款，房屋交易量明显下降。

（五）存量房交易税收较重。根据最新的国五条规定，二手房交易中的税种，主要有契税、营业税、所得税、土地增值税，对非普通商品房住房，自住不满五年的，税赋可达交易额的20%以上。

（六）房地产市场秩序不够规范。主要表现在：无资质开发、以联建名义搞开发，开发用地规划不合理，火柴盒建设越来越高，配套设施不到位，这些都严重影响了城市的居位环境和城市品味，同时造成建筑税、营业税、契税和交易服务费等税费流失。

（七）商品房供应结构性矛盾依然存在。从我市房屋供应结构上看，至2012年底，90%的房源来自商品房、个人建房和无资质开发房，而经济适用房占到10%，经济适用房和廉租房总量偏小，中小户型和中低价位普通商品房占商品房总量的比例不足。目前，我市经济适用住房累计施工面积18.65万平方米，如果全部竣工按每套89平方米计算，只能提供2096套经济适用房，远远不能满足低收入家庭住房需求，与建设丹江口库区区域中心城市相比不够协调。

（八）物业管理精细化水平低。物业管理是房地产开发业的持续，属于房地产开发业的一个序列，是一个十分重要的行业。开发企业存在重开发，轻管理，重盈利，轻服务，重宣传，轻兑现的现象。加上物业管理公司对物业管理的服务性认识不足，开拓性差，将物业管理的理念仅仅定位在打扫卫生、维护安全、照看自行车等简单事务上，致使物管服务停留在低层次，缺乏精细化服务。

（九）城中村改造不规范。市委、市政府为加快城中村改造，出台了一系列文件，科学详细地规定了城中村改造具体实施办法，鼓励进行城中村改造。但目前城中村改造只批了5个试点，且进展缓慢。主要原因是城中村改造是新生事物，尚处于探索阶段，各职能部门没有具体标准执行，在工作中没有主动发挥作用。

四、几点建议

（一）加强政府、行业协会对房地产业的管理、指导。房地产业是一个极具关联性的产业，也是一个事关国计民生的产业，仅靠市场自身的调节，很难保证其健康发展。市政府出台支持房地产业发展的相关政策措施，加强对房地产业的宏观指导，使房地产业协会成为规范房地产市场的主体，发挥好总揽全局、协调各方的作用，准确把握市场发展的力度和节奏，加强对房地产工作的引领和综合协调。同时，加强土地、规划等部门的协调配合，共同制定每年的房地产开发计划，避免房地产开发无序扩张，防止供求失衡。

（二）减化前置审批程序。房地产行业既是高投资行业，对企业资金实力要求很高，投资周期较长；同时也是高风险行业，企业随时面临政策调整和市场变化的压力。房地产市场形势变化较快，把握好市场脉搏、控制好开发节奏对企业非常重要。但是，由于前期立项、办理土地、规划等手续依然繁琐、耗时较长，致使很多项目无法及时开工建设。各相关部门应本着支持房地产业发展的原则，精简工作环节、优化办事流程、缩短办事时间，进一步提高审批效能，缩短项目开发建设周期，加快资金周转率，降低项目成本。

（三）加大金融支持力度。应保持同金融部门的横向联合交流，共同建立信用等级考核机制，对符合条件的房地产开发企业和购房者加大信贷支持力度，繁荣房地产市场。

（四）规范税收管理。一是在二手房交易中税费按最低标准执行，活跃房地产市场，激发群众的购房热情，促进交易市场的繁荣，进而带动整个房地产市场的发展。二是在邓州从事房地产开发和建设的企业，公司总部不在邓州的必须在邓州设立分公司，在土地摘牌后审查公司的设置情况，确保在邓州境内从事房地产开发和建设的企业相关税收在邓州入库。

（五）规范城中村改造。要利用好国家政策，加大城中村改造力度，鼓励集中联片规模开发，限制零星开发、低档次重复开发建设，拓展房地产发展的新方向、新市场，以弥补商品住宅市场萎缩而出现的缺额。建议成立市城中村改造工作专门班子，依据文件，简化审批程序，缩短审批时间，加快改造步伐。

（六）进一步改善住房供应结构。加强开发市场引导，大力发展中低价位、中小户型普通商品住房，增加供应量，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。加大保障性安居工程建设力度，2013年，全市计划开工建设经济适用房1000套，建设廉租住房0套。

（七）加强房地产市场监管。继续加大对城乡违法违规建设整治力度，对囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为严肃查处。强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售、中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。运用法律、经济和必要的行政手段将资质不良、工程质量低劣、违规建设和交易及不承担法律责任和社会义务的开发企业清理出房地产市场。建立完善的房地产开发企业和执（从）业人员信用档案，强化社会监督。

（八）提高物业管理精细化水平。应着手起草符合我市配套的各类物业管理制度，循序渐进的推进发展物业管理，逐步实现我市物业管理市场化、专业化、社会化、精细化。2013年，市房地产业协会重点扶持半岛帝城申报省级物业管理先进企业。

（九）合理引导住房主体需求。建立信息共享机制，适时发布土地供应、房价变动和住房保障工作进展情况。发布权威信息，减少和杜绝不正当炒作。主管部门和行业协会要通过召开研讨会、座谈会等多种形式，引导企业合理定价。同时要进一步加大保障性住房建设力度和规模，全面推进廉租房、经济适用住房、公共租赁房等保障性住房的建设，积极引导房地产开发企业向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我市开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化，努力促进房地产业的健康持续稳定发展。

（邓州市房地产业协会）