商品房预(销)售管理法律知识（二)
当然，没有取得商品房预售许可证的商品房，是不允许开发商与消费者签订认购书的，即使签了也不能涉及定金（订金）、预付款等变相预售的内容。
１３．如何理解商品房买卖合同中的“不可抗力”规定？
答：在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是由于不可抗力造成。按照《合同法》的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、洪水等等。只有同时具备不能预见、不能避免、不能克服三种情况，才能够免除开发商延期交付房屋的责任，若不是这种情况，就不属于不可抗力，开发商不能随意将不可抗力的范围扩大。如果开发商将施工中遇到的异常困难或重大的事故问题，或合同签订后政策的变化，原材料的涨价，及施工配套的批准和安装的延误等情况，扩大理解为不可抗力，进而主张顺延交房时间，没有法律依据。
建议购房者对于不可抗力这个条款一定要紧紧把握住三个要件，即不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，公平地与开发商协商，在合同具体阐明条款中尽可能列明不可抗力的类型，不要随意扩展不可抗力的种类。
１４．商品房交付使用条件有哪些？
答：商品房交付使用的法定条件是竣工验收合格，即开发商依法应向消费者出具《工程竣工验收备案证》。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》也都明确规定，商品房需竣工验收合格后，方可交付使用。
消费者购买商品房过程中可以将开发商取得《工程竣工验收备案备证》作为合同约定的交房条件。这样的房屋风险最小。《商品房买卖合同示范文本》第八条“交付期限”条款对交付条件的约定共有５种，其中第５种可以由消费者与开发商自行约定，建议消费者选择第５种并明确约定为“该商品房经竣工验收合格，并取得建设行政管理部门出具的《竣工验收备案证》”。
１５．消费者应该如何接收开发商交付的房屋？
答：实践中，开发商要求的交房程序为：验明消费者身份→结清房款和办理房产证的相关费用→在开发商提供的《入住凭证》上签字（明确约定房屋“现已交付使用”）→现场验房→在《业主入住验房单》上签字→领取钥匙→领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、签署《前期物业管理服务协议书》等文件。概括而言，就是消费者首先交清全部费用，然后在《入住凭证》或《入住协议书》上签字，最后才是消费者实际现场验房、领取钥匙并领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
消费者在购房过程中想要有效地规避房屋交接过程中的风险，首先要在与开发商签订的合同中明确约定房屋交接的程序。结合《商品房买卖合同示范文本》第十一条“交接”条款，消费者可在合同附件四补充协议中作类似如下房屋交接程序约定，尽可能降低风险：出卖人向买受人发出入住通知书→买受人书面签收“收到入住通知书”→买受人书面签收“商品房钥匙收到条”→出卖人提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、商品房面积测量结果及依据等相关文件→买受人现场验房并在《业主入住验房单》上签字→在开发商提供的《入住凭证》上签字→结清房款和办理房产证的相关费用→签署《前期物业管理服务协议书》等文件，完成房屋交接手续。
简而言之，消费者要尽可能在签订合同过程中与开发商明确验房的具体程序，在房屋交接过程中以合同为依据，首先审查开发商提供的交接文件是否齐备，然后现场验房，无误后再签订《入住凭证》并交清房款，最后签订《前期物业管理服务协议书》等文件。
１６．解决房地产纠纷的主要途径有哪些？
答：解决房地产纠纷的主要途径有以下几种：
◆协商。协商是指消费者与开发商行使自己的合法处分权，在法律规定许可的前提下互谅互让，协商解决纠纷的一种方式。
◆调解。调解是指在非仲裁机关和诉讼外的第三人主持下，消费者与开发商达成协议解决纠纷的一种方式。
◆仲裁。仲裁是指消费者与开发商依据他们事先或事后达成的仲裁协议，自愿将争议提交给双方同意的仲裁机关，由该仲裁机关依据有关法律和事实作出裁决以解决争议的一种方式。买卖双方如果在合同中有约定，消费者便可以向仲裁委员会提出仲裁。
◆诉讼。诉讼是指消费者或开发商依法向人民法院提起诉讼，由人民法院依据有关法律和事实作出判决以解决争议的一种方式。
需要指出的是，选择仲裁必须明确、具体。一旦达成仲裁协议，一方向法院起诉的，人民法院不予受理。有的消费者在合同中对纠纷解决方式约定为“仲裁委员会仲裁裁决或法院诉讼解决”，这种约定视为没有仲裁协议，纠纷应通过人民法院诉讼解决。
１７．《商品房预售许可证》包含哪些内容？
答：《商品房预售许可证》包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）房地产开发企业名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（六）发证机关、发证日期；（七）附注内容等。
１８．商品房买卖合同发生纠纷选择仲裁解决有什么特点？
答：根据《中华人民共和国仲裁法》规定，房地产合同纠纷，包括房地产转让合同、房地产抵押合同、房屋租赁合同等纠纷可以进行仲裁。因此在商品房买卖合同签订之时，只要明确约定在发生纠纷后选择仲裁作为解决方式，或者在发生纠纷以后，双方达成有效仲裁协议，都可以到仲裁委员会进行仲裁。仲裁解决商品房买卖合同纠纷有以下特点：
◆仲裁委员会依法独立办案。仲裁委员会由当事人协议选定，仲裁不实行级别和地域管辖，仲裁依法独立进行，不受行政机关、社会团体和个人干涉。
◆一裁终局。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或向人民法院起诉的，仲裁委员会或人民法院不予受理。
◆程序有较大透明度和自主性。仲裁庭组成成员争议可以由双方选定。当事人从申请立案，组成仲裁庭到开庭审理每个程序都能提出决定性的建议。
◆生效的仲裁裁决具有强制效力。
选择仲裁方式解决纠纷，要以合同中有效的仲裁条款或者纠纷发生后的仲裁协议为基础。因此在商品房买卖合同中约定争议解决方式时，要以明确的用语写明，如可以约定：“因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提请仲裁委员会按照仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。”
１９．是否可以以内部认购的名义预售商品房？
答：根据法律规定，商品房预售须经主管机关批准并获得《商品房预售许可证》后，才能预售。所谓内部认购，实际上是开发商逃避主管部门的管理，在取得《商品房预售许可证》前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的。因此不能以内部认购的名义预售商品房。
２０．商品房现售需要具备哪些条件？
答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。
２１．在什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？
答：凡有下列情况之一的房地产项目，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。
２２．开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？
答：房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：（一）营业执照；（二）《房地产开发企业资质证书》；（三）预售商品房的，应提交《商品房预售许可证》。现售的，应提交房地产权证书或现房销售备案证明。
２３．房地产销售广告应当包括哪些内容？
答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；（二）预售商品房的，应有《商品房预售许可证》证号；（三）现售商品房的，应有《房地产权证》证号或现房销售登记备案号。
广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。
２４．在房地产广告中，不得包含哪些内容？
答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。
２５．对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？
答：预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。
２６．对未取得《商品房预售许可证》而刊登商品房预售广告的，开发商应承担什么责任？
答：对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等方法刊登商品房预售广告的，建设、房管和工商部门要加强检查监督，及时查处。
